proestate.id – Pada pertengahan April 2025, pasar properti Indonesia kembali diguncang oleh program lelang massal rumah sitaan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) yang digelar oleh bank-bank besar, terutama PT Bank Mandiri (Persero) Tbk.
Dengan rencana melelang 3.000 unit rumah senilai Rp1 triliun, program ini tidak hanya menjadi upaya mitigasi kredit bermasalah (non-performing loan/NPL) terbesar dalam sejarah perbankan Indonesia, tetapi juga menawarkan peluang bagi masyarakat untuk memiliki hunian terjangkau di tengah kenaikan harga properti yang terus terjadi.
Bank Mandiri memimpin inisiatif ini, sementara Bank BNI (Persero) Tbk juga aktif melakukan lelang agunan meski belum merilis angka spesifik.
Fenomena ini mencerminkan dinamika kompleks antara tekanan NPL di sektor perbankan, kebijakan penyehatan aset, dan kebutuhan masyarakat akan akses hunian murah.
Artikel ini akan menganalisis skala, mekanisme, implikasi ekonomi, serta risiko dan peluang dari program lelang rumah sitaan KPR, dengan merujuk pada data terkini, wawasan pakar, serta perbandingan harga pasar.
Program Lelang Rumah Sitaan Bank Mandiri
1 Skala dan Distribusi Geografis
Bank Mandiri mencatat rekor dengan menyiapkan 3.000 unit rumah sitaan KPR untuk dilelang pada 2025, meningkat 650% dari tahun sebelumnya (400 unit).
Nilai total aset yang dilelang mencapai Rp1 triliun, dengan 500 unit (16,67%) terkonsentrasi di Jabodetabek senilai Rp300 miliar.
Distribusi properti didominasi rumah tapak di wilayah urban dan suburban, seperti Jawa Barat, Jawa Timur, dan Sumatera Utara.
Lonjakan jumlah rumah sitaan ini mengindikasikan dua hal: (1) peningkatan signifikan NPL sektor properti pasca-resesi global 2023-2024, dan (2) strategi agresif Bank Mandiri dalam membersihkan portofolio kredit.
Menurut Ruby Indra, Wakil Presiden Divisi Hipotek Bank Mandiri, kenaikan NPL properti mencapai 2,5% per Februari 2025, didorong oleh tekanan inflasi dan PHK masif di sektor manufaktur.
2 Mekanisme Harga dan Daya Tarik bagi Pembeli
Bank Mandiri menawarkan rumah sitaan dengan potongan harga hingga 50% dari nilai pasar. Misalnya, rumah di Bekasi yang biasa dijual Rp500 juta di pasaran, dilelang mulai Rp250 juta. Bahkan, beberapa unit di daerah suburban ditawarkan mulai Rp100 juta.
Perbandingan Harga Pasar vs. Lelang (2025):
- Jakarta Barat: Harga pasar Rp2,32 miliar → Lelang dimulai Rp1,16 miliar.
- Bogor: Harga pasar Rp347 juta → Lelang dimulai Rp173,5 juta.
- Depok: Harga pasar Rp838 juta → Lelang dimulai Rp419 juta.
Diskon besar ini menjadi magnet utama, terutama bagi generasi muda dan keluarga berpenghasilan menengah-bawah. Namun, harga lelang yang terlalu rendah berisiko menekan harga pasar sekunder, seperti yang diingatkan oleh Asosiasi Real Estat Indonesia (REI).
3 Kesiapan Legal dan Prosedur Lelang
Seluruh properti yang dilelang telah dilengkapi sertifikat hak milik (SHM) dan bebas sengketa. Proses lelang dilakukan secara hybrid (online dan offline), dengan peserta wajib mendaftar melalui platform lelang.bankmandiri.co.id. Pembeli juga diwajibkan membayar uang jaminan 20-30% dari harga limit sebelum lelang.
Meski dokumen dinyatakan lengkap, beberapa calon pembeli melaporkan ketidakjelasan status pajak properti. Hal ini memicu pertanyaan tentang transparansi due diligence oleh bank.
Program Lelang Agunan Bank BNI
1 Skema dan Volume Lelang
Berbeda dengan Bank Mandiri, BNI belum merilis target spesifik lelang rumah sitaan KPR 2025. Namun, berdasarkan data platform lelangagunan.bni.co.id, terdapat 1.200 properti aktif yang siap dilelang per April 2025, dengan 45% di antaranya adalah rumah tinggal.
Mekanisme Unik BNI:
- Lelang Bertahap: Properti ditawarkan dalam beberapa tahap dengan harga semakin turun hingga ada peminat.
- Sistem “Buy Now”: Pembeli bisa langsung membeli di luar lelang dengan harga tetap.
2 Syarat dan Tantangan
BNI menerapkan persyaratan ketat:
- Uang jaminan 20-50% dari harga limit.
- Pelunasan dalam 5 hari kerja setelah lelang.
- Pemeriksaan fisik wajib sebelum bidding.
Tingginya uang jaminan (hingga Rp500 juta untuk properti premium) dinilai menghambat partisipasi masyarakat menengah. Selain itu, 70% properti BNI berlokasi di luar Jawa, yang kurang diminati karena keterbatasan infrastruktur.
Prosedur Penyitaan Rumah oleh Bank
1 Dasar Hukum dan Tahapan
Moch. Amin Nurdin dari LPPI menjelaskan, penyitaan rumah KPR diatur dalam UU No.4/1996 tentang Hak Tanggungan. Prosesnya meliputi:
- Tunggakan 3 Bulan: Bank mengirimkan peringatan tertulis.
- Mediasi: Kunjungan debt collector dan negosiasi restrukturisasi.
- Eksekusi: Jika tunggakan mencapai 6 bulan, bank mengajukan eksekusi ke pengadilan.
- Lelang: Aset dijual setelah memperoleh izin dari Kantor Lelang Negara (KPKNL).
Catatan: Proses ini memakan waktu 12-18 bulan, tergantung kompleksitas kasus.
2 Kontroversi Penyitaan
Aktivis konsumen seperti YLKI menilai proses penyitaan seringkali tidak mempertimbangkan faktor force majeure (misalnya PHK atau bencana alam).
Padahal, POJK No.11/2020 mewajibkan bank melakukan restrukturisasi kredit bagi nasabah terdampak krisis.
Analisis Ekonomi dan Dampak Pasar
1 Pengaruh terhadap Harga Properti
Lelang massal berpotensi menekan harga properti sekunder, terutama di wilayah dengan konsentrasi rumah sitaan tinggi.
Data Rumah123 menunjukkan, harga properti di Bekasi hanya naik 2,2% yoy per Februari 2025 lebih rendah dari proyeksi awal 5%.
Proyeksi: Jika program serupa digencarkan bank lain, pertumbuhan harga properti Indonesia diperkirakan melambat menjadi 1-3% pada 2025-2026 (vs. rata-rata historis 5-8%).
2 Dampak terhadap Perbankan
Lelang rumah sitaan membantu bank menekan NPL. Namun, kerugian tetap terjadi karena harga lelang umumnya 30-50% di bawah nilai agunan. Misalnya, jika rumah diagunkan sebesar Rp500 juta, bank hanya mendapat Rp250 juta dari lelang—rugi Rp250 juta.
Strategi Mitigasi: Beberapa bank mulai menerapkan asuransi gagal bayar (Mortgage Default Insurance) untuk mengurangi risiko.
Risiko dan Tips bagi Calon Pembeli
1 Risiko Membeli Rumah Lelang
- Kondisi “As-Is”: Rumah mungkin dalam keadaan rusak atau tidak terawat.
- Beban Pajak Tertunggak: Pembeli wajib menanggung pajak tahunan yang belum dibayar pemilik sebelumnya.
- Sengketa Waris: Meski SHM lengkap, bisa muncul klaim dari ahli waris.
2 Tips Partisipasi Lelang
- Pemeriksaan Fisik: Kunjungi properti dan ajak ahli properti independen.
- Audit Legal: Pastikan tidak ada sengketa melalui notaris.
- Hitung Total Biaya: Termasuk pajak, perbaikan, dan notaris.
Kesimpulan
Lelang rumah sitaan KPR oleh Bank Mandiri dan BNI mencerminkan strategi dualistik perbankan Indonesia: di satu sisi, membersihkan portofolio kredit bermasalah; di sisi lain, membuka akses hunian terjangkau.
Namun, program ini perlu diimbangi dengan regulasi yang melindungi nasabah KPR dari penyitaan sepihak dan transparansi proses lelang. Bagi masyarakat, ini adalah peluang emas, tetapi risiko hukum dan finansial tetap harus diwaspadai.
Kolaborasi antara OJK, bank, dan developer diperlukan untuk menciptakan ekosistem properti yang stabil tidak hanya mengandalkan lelang sebagai solusi instan, tetapi juga memperkuat sistem restrukturisasi kredit yang berkeadilan.
