proestate.id – Membeli rumah pertama di usia muda bukan lagi sekadar impian besar kini menjadi kebutuhan yang mendesak sekaligus investasi masa depan.
Namun, realita di lapangan seringkali lebih kompleks dari sekadar menabung dan memilih unit.
Ketika anak muda dihadapkan pada kenaikan harga properti, cicilan KPR jangka panjang, hingga kesenjangan antara gaji dan harga rumah, keputusan membeli rumah bisa menjadi langkah finansial paling krusial dalam hidup mereka.
Mengapa Penting Membeli Rumah Sejak Muda?
Banyak yang mengira bahwa membeli rumah hanya perlu dipikirkan saat sudah menikah atau mapan.
Namun, jika dilihat secara jangka panjang, semakin muda seseorang membeli rumah, semakin ringan beban finansial yang ditanggung. Ini disebabkan oleh tiga hal utama:
- Harga rumah yang terus naik setiap tahun
Data Bank Indonesia menunjukkan bahwa indeks harga properti residensial terus mengalami pertumbuhan, dengan rata-rata kenaikan 3-5% per tahun. - Tenor kredit lebih panjang & bunga lebih ringan
Usia muda memberi fleksibilitas untuk memilih tenor kredit lebih panjang, sehingga cicilan per bulan lebih ringan. - Properti adalah instrumen investasi jangka panjang yang stabil
Tidak seperti kendaraan atau barang konsumtif, properti justru bisa naik nilainya dan menghasilkan cashflow jika disewakan.
Namun, langkah ini hanya akan menguntungkan jika dilakukan dengan persiapan matang.
Langkah Awal: Menentukan Tujuan Membeli Rumah
Langkah pertama sebelum mencari unit atau simulasi KPR adalah menentukan tujuan pembelian properti. Pertanyaan penting yang harus dijawab:
- Apakah rumah ini akan ditinggali sendiri?
- Apakah akan dijadikan investasi sewa atau dijual kembali?
- Apakah rumah akan digunakan dalam 1–2 tahun, atau hanya sebagai aset jangka panjang?
Tujuan ini akan menentukan lokasi, jenis rumah (subsidi atau komersil), dan budget yang bisa dialokasikan.
Menentukan Lokasi: Harga vs Aksesibilitas
Salah satu dilema klasik dalam membeli rumah adalah memilih antara lokasi strategis (tapi mahal) atau lokasi pinggiran (lebih murah, tapi jauh). Pemuda urban seringkali terjebak dalam overidealism: ingin rumah di pusat kota dengan harga rumah subsidi.
Padahal, dalam konteks pembeli rumah pertama, pendekatan realistis lebih penting. Lokasi yang sedikit di luar kota namun memiliki akses tol, stasiun KRL, atau transportasi umum cepat bisa menjadi solusi jangka panjang yang masuk akal.
Contoh:
- Jakarta → pilih di Depok, Cileungsi, Bekasi Timur
- Surabaya → arah Waru, Sidoarjo
- Bandung → Rancaekek, Majalaya
Menyusun Budget & Kalkulasi KPR
Langkah selanjutnya adalah menghitung kemampuan finansial secara jujur.
Rumus Umum:
- Maksimum cicilan rumah = 35% dari total penghasilan tetap bulanan
- Idealnya, punya DP minimal 10–20% untuk menghindari bunga berlipat
- Sediakan dana ekstra untuk biaya notaris, PPN, BPHTB, dan asuransi
💡 Simulasi Sederhana: Jika gaji bulanan Rp7 juta, maka:
- Cicilan maksimal: Rp2,45 juta/bulan
- Dengan tenor 15 tahun dan bunga 8%, maka kisaran harga rumah yang bisa dijangkau ± Rp250–300 juta
Gunakan kalkulator KPR online atau minta simulasi ke bank sebelum menetapkan pilihan.
KPR: Syarat, Jenis, dan Strategi Negosiasi
Mayoritas anak muda membeli rumah dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Bank memiliki syarat utama:
- Usia minimal 21 tahun atau sudah menikah
- Masa kerja minimal 1–2 tahun
- Gaji tetap & slip gaji 3 bulan terakhir
- Riwayat kredit bersih (cek BI Checking/SLIK)
Jenis KPR:
- KPR Subsidi (FLPP): khusus untuk penghasilan <Rp8 juta, rumah di bawah Rp200–300 juta, bunga tetap 5% selama tenor
- KPR Komersil: bebas memilih rumah, bunga fluktuatif, cicilan tergantung suku bunga pasar
💡 Tips Negosiasi:
- Pilih bank yang kerja sama dengan developer (biasanya syarat lebih ringan)
- Tawar bunga fix selama mungkin (misalnya 3 tahun)
- Pastikan biaya provisi dan notaris ditanggung pengembang
Legalitas & Sertifikat: Jangan Abaikan!
Setelah unit dipilih dan KPR disetujui, jangan langsung lengah. Pastikan semua dokumen legal rumah valid:
- Sertifikat Hak Milik (SHM) atau HGB
- IMB / PBG
- Akta Jual Beli
- PBB & bukti pembayaran pajak terakhir
Jika membeli dari developer, pastikan mereka memiliki izin siteplan, dan rumah benar-benar terdaftar di proyek yang legal.
Untuk mengecek keaslian sertifikat tanah, gunakan layanan BPN Online via aplikasi Sentuh Tanahku.
Biaya Tambahan yang Sering Terlupakan
Selain DP dan cicilan, siapkan dana ekstra untuk:
- Biaya notaris & AJB: ± 1–2% dari harga rumah
- Biaya balik nama sertifikat
- Biaya provisi bank (biasanya 1%)
- Asuransi jiwa & kebakaran
- Renovasi minor atau pemasangan air listrik
Estimasi tambahan total: 5–10% dari harga rumah
Studi Kasus Singkat: Andi, 25 Tahun, Karyawan Swasta
Andi bekerja di Jakarta dengan gaji Rp8 juta/bulan. Ia membeli rumah pertama seharga Rp280 juta di Bekasi Timur dengan KPR subsidi.
- DP: Rp20 juta (dari THR & tabungan)
- Cicilan: Rp1,4 juta/bulan (tenor 15 tahun, bunga tetap 5%)
- Biaya tambahan: Rp12 juta untuk notaris & asuransi
Andi merasa cicilan cukup ringan, dan rumah bisa dijual atau disewakan jika kelak ia pindah kerja.
Kesimpulan: Realistis, Tapi Jangan Pesimis
Membeli rumah pertama di usia muda bukan hal yang mustahil, tapi juga bukan perkara instan. Dibutuhkan kombinasi perencanaan matang, informasi yang akurat, dan sikap finansial yang realistis.
Checklist Singkat:
✅ Tentukan tujuan membeli rumah
✅ Hitung kemampuan dan simulasi KPR
✅ Bandingkan lokasi & aksesibilitas
✅ Pastikan legalitas & kelengkapan sertifikat
✅ Siapkan dana tambahan di luar DP
Dengan strategi yang tepat, keputusan membeli rumah di usia 20-an bisa jadi titik awal stabilitas finansial dan kebebasan tempat tinggal di masa depan.
