proestate – Apakah punya rumah sendiri di kota besar hanya mimpi bagi mereka yang punya bujet terbatas? Pertanyaan ini sering muncul di benak para milenial dan Gen Z.
Faktanya, memiliki rumah di kisaran harga Rp100 juta hingga Rp300 juta di kota besar bukanlah hal yang mustahil. Jawabannya, sangat mungkin, tapi dengan beberapa catatan penting.
Artikel ini akan mengupas tuntas realitas pasar properti, membedah di mana lokasi yang bisa Anda tuju, apa saja fasilitas yang bisa didapatkan, serta plus-minus yang harus Anda ketahui sebelum memutuskan untuk membeli.
Realitas Harga: Lokasi Adalah Kunci
Dengan bujet Rp100-300 juta, Anda tidak akan bisa mendapatkan rumah di pusat kota Jakarta atau Surabaya. Kunci utamanya adalah mengincar daerah penyangga atau pinggiran kota yang sedang berkembang.
Berdasarkan data properti, harga rata-rata properti di area ini jauh lebih terjangkau, misalnya di kisaran Rp6,2 juta/m² di Bogor atau Rp4,5 juta/m² di kawasan Cikarang. Ini berbeda jauh dari harga di pusat kota yang bisa mencapai puluhan juta per meter persegi.
- Jabodetabek: Pilihan paling realistis berada di Cileungsi, Parung Panjang, Tigaraksa, atau Cikarang. Lokasi ini memang jauh dari pusat kota, tapi memiliki potensi kenaikan nilai properti yang tinggi seiring dengan pembangunan infrastruktur baru seperti jalan tol atau jalur KRL.
- Surabaya: Anda bisa mencari rumah di daerah pinggiran seperti Menganti, Gresik, atau Sidoarjo. Rumah yang didapat biasanya berukuran mungil atau rumah lama yang membutuhkan renovasi.
- Bandung: Properti dengan bujet ini umumnya ada di kawasan Kabupaten Bandung, seperti Cicalengka atau Soreang, yang jaraknya cukup jauh dari pusat kota.
Intinya, harga yang “murah” ini sering kali berbanding lurus dengan jarak dan waktu tempuh ke pusat kota.
Tipe dan Fasilitas yang Didapat: Standar Tapi Fungsional
Dengan bujet ini, Anda harus siap berkompromi. Tipe rumah yang akan Anda dapatkan umumnya adalah rumah tapak, bukan apartemen.
- Tipe Rumah: Mayoritas adalah rumah subsidi dengan tipe 21, 30, atau 36. Luas tanahnya berkisar antara 60-72 m². Rumah ini memiliki 1-2 kamar tidur, 1 kamar mandi, dan ruang tamu yang menyatu dengan dapur untuk memaksimalkan ruang.
- Fasilitas Internal: Material bangunan yang digunakan biasanya standar, seperti pondasi batu kali, dinding bata ringan (hebel), dan atap baja ringan. Lantai umumnya menggunakan keramik standar dan daya listrik 900-1.300 watt.
- Fasilitas Perumahan: Perumahan dengan harga ini biasanya menyediakan fasilitas terbatas, paling-paling hanya gerbang satu pintu (one gate system) dan keamanan standar. Jangan berharap ada kolam renang atau clubhouse.
Jika Anda membeli rumah second, Anda mungkin bisa mendapatkan luas tanah lebih besar, tetapi perlu mengalokasikan bujet tambahan untuk renovasi agar rumah nyaman dihuni.
Plus dan Minus: Mengupas Tuntas Tanpa Ditutupi
Membeli rumah dengan bujet terbatas punya dua sisi mata uang. Anda harus tahu keuntungan dan kekurangannya.
- Plus (Kelebihan):
- Harga Terjangkau: Ini adalah keunggulan paling utama. Cicilan bulanan sangat ringan, terutama jika Anda mengambil KPR subsidi dengan bunga tetap (fixed rate) yang stabil.
- Uang Muka Rendah: Banyak pengembang dan bank menawarkan uang muka (DP) ringan, bahkan 0% untuk rumah subsidi, sehingga Anda bisa segera memiliki aset.
- Potensi Investasi: Properti di daerah pinggiran yang dekat dengan infrastruktur baru memiliki potensi kenaikan nilai yang signifikan. Rumah Anda bisa menjadi aset investasi berharga di masa depan.
- Minus (Kekurangan):
- Jarak dan Waktu Tempuh: Ini adalah konsekuensi terbesar. Lokasi yang jauh dari pusat kota berarti Anda akan menghabiskan lebih banyak waktu dan biaya untuk transportasi.
- Ukuran dan Kualitas Standar: Rumah mungil mungkin kurang cocok untuk keluarga besar. Kualitas material yang standar juga berpotensi membutuhkan biaya perbaikan di masa mendatang.
- Keterbatasan Akses: Beberapa perumahan atau rumah di dalam gang mungkin hanya bisa diakses dengan motor, menjadi kendala bagi yang memiliki mobil.
- Larangan Jual-Beli (khusus rumah subsidi): Ada aturan bahwa rumah subsidi tidak boleh dijual kembali atau disewakan sebelum masa cicilan lunas.
Tips Jitu untuk Pembeli Pemula
- Riset dan Survei: Jangan hanya melihat foto online. Datangi langsung lokasi properti pada jam sibuk dan jam santai untuk merasakan kondisi sebenarnya.
- Perhitungkan Biaya Tambahan: Selain harga rumah, pastikan Anda juga memiliki dana untuk biaya KPR, notaris, pajak (BPHTB), dan biaya renovasi (jika perlu).
- Cek Legalitas: Pastikan status sertifikat tanah (SHM/HGB) dan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sudah jelas. Ini penting untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari.
Jadi, membeli rumah dengan bujet Rp100-300 juta di kota besar bukanlah hal yang mustahil. Dengan riset yang cermat, bujet yang terencana, dan kemauan untuk berkompromi pada lokasi, impian memiliki rumah pertama bisa jadi kenyataan.
