proestate.id – Investasi properti telah lama dianggap sebagai instrumen yang menjanjikan untuk menciptakan kekayaan jangka panjang.
Namun, kesuksesan dalam bidang ini tidak hanya bergantung pada modal besar, melainkan pada pemilihan kawasan yang tepat.
Return on Investment (ROI) menjadi indikator krusial untuk mengukur efisiensi modal dan potensi keuntungan. Menurut proestate.id, ROI adalah persentase yang menggambarkan seberapa efektif modal menghasilkan laba, di mana semakin tinggi angkanya, semakin menguntungkan investasi tersebut.
Untuk memastikan ROI tinggi, investor perlu memahami ciri-ciri kawasan yang memiliki daya ungkit ekonomi, infrastruktur berkembang, dan permintaan pasar yang stabil. Berikut analisis mendalam tentang faktor-faktor penentu tersebut.
1. Lokasi Strategis: Kunci Utama Peningkatan Nilai Properti
Lokasi adalah faktor dominan yang memengaruhi ROI properti. Kawasan strategis tidak hanya menarik pembeli dan penyewa, tetapi juga menjamin apresiasi nilai aset dalam jangka panjang.
Aksesibilitas dan Konektivitas
Properti yang dekat dengan infrastruktur transportasi seperti stasiun KRL, terminal bus, atau jalan tol cenderung mengalami peningkatan harga signifikan.
Data JLL Indonesia menunjukkan bahwa harga properti di sekitar stasiun KRL Jabodetabek naik 12% per tahun, sementara di Surabaya, kawasan dekat terminal bus dan stasiun kereta mengalami kenaikan 8% per tahun.
Akses mudah ke pusat kota juga menjadi daya tarik utama karena menghemat waktu dan biaya mobilitas. Contohnya, pembangunan Jalan Tol Trans-Jawa meningkatkan harga tanah di Surabaya dan Semarang hingga 20% setelah operasional.
Kedekatan dengan Pusat Aktivitas Ekonomi
Lokasi yang berdekatan dengan mal, sekolah, rumah sakit, dan kawasan industri memiliki permintaan tinggi.
Untuk properti sewa seperti kos-kosan, kedekatan dengan kampus atau perkantoran menjadi faktor penentu.
Misalnya, kos-kosan di sekitar Universitas Gadjah Mada (Yogyakarta) atau Sudirman Central Business District (Jakarta) memiliki tingkat okupansi di atas 90%.
2. Potensi Pengembangan: Membaca Peluang di Kawasan “Sunrise”
Investasi di kawasan yang sedang berkembang (sunrise property) menawarkan potensi ROI tinggi dengan harga lebih terjangkau dibandingkan lokasi mapan.
Rencana Pembangunan Pemerintah
Kawasan yang masuk dalam rencana pengembangan pemerintah—seperti perluasan jalan tol, pembangunan kawasan industri, atau pusat pemerintahan baru—perlu menjadi prioritas.
Contoh sukses adalah Tangerang, yang berkembang pesat sebagai kota satelit Jakarta. Harga properti di sana melonjak 15-20% per tahun sejak pengembangan Bandara Soekarno-Hatta dan kawasan industri.
Investasi di Daerah Urbanisasi
Urbanisasi terus mendorong permintaan properti di pinggiran kota besar. Kota-kota seperti Depok, Bekasi, dan Tangerang Selatan menjadi primadona baru karena harga tanah yang masih terjangkau dan infrastruktur yang terus diperbaiki.
Menurut Real Estate Indonesia (REI), laju pertumbuhan properti di kawasan tersebut mencapai 8-10% per tahun.
3. Keamanan dan Stabilitas: Fondasi Kepercayaan Investor
Kawasan dengan tingkat keamanan tinggi dan stabilitas sosial menjadi magnet bagi penghuni dan investor.
Tingkat Kriminalitas Rendah
Berdasarkan laporan Numbeo, Yogyakarta dan Denpasar termasuk kota dengan tingkat keamanan tertinggi di Indonesia, yang berdampak pada permintaan properti yang stabil. Sebaliknya, daerah dengan tingkat kriminalitas tinggi cenderung mengalami stagnasi harga.
Sistem Keamanan Terintegrasi
Perumahan dengan sistem one gate dan pengawasan 24 jam menjadi nilai tambah. Misalnya, kawasan BSD City di Tangerang menarik kalangan menengah atas berkat keamanan ketat dan tata kota terencana.
Fasilitas dan Kenyamanan: Daya Tarik yang Meningkatkan Nilai Sewa
Properti dengan fasilitas lengkap tidak hanya meningkatkan kenyamanan penghuni tetapi juga nilai sewa dan harga jual.
Fasilitas Hunian Premium
Kolam renang, pusat kebugaran, dan ruang komunal menjadi standar baru bagi properti residensial. Menurut Grand Duta City, properti dengan fasilitas tersebut bisa menaikkan harga sewa hingga 30%.
Kualitas Konstruksi dan Desain
Material bangunan berkualitas dan desain modern menjadi pembeda. Villa mewah di Batu, Malang, dengan fasilitas infinity pool dan clubhouse misalnya, mampu menghasilkan ROI 12-15% per tahun berkat daya tarik wisatawan.
Cara Evaluasi ROI: Menghitung dan Memaksimalkan Keuntungan
ROI tidak hanya bergantung pada faktor eksternal, tetapi juga perhitungan dan strategi manajemen yang tepat.
Rumus dan Contoh Perhitungan
ROI dihitung dengan rumus:
Misalnya, properti senilai Rp500 juta yang menghasilkan sewa Rp50 juta/tahun memiliki ROI 10%.
Standar ROI Berdasarkan Jenis Properti
- Lahan kosong: 0,5–2%
- Rumah sewa: 3–5%
- Apartemen: 7–12%.
Strategi Pengoptimalan ROI: Dari Manajemen hingga Renovasi
Manajemen Profesional
Pengelolaan oleh pihak profesional meningkatkan efisiensi pemeliharaan dan mengurangi tingkat kekosongan. Contohnya, sistem property management di kawasan apartemen Kuningan, Jakarta, mampu mempertahankan okupansi 85-90% sepanjang tahun.
Penyesuaian dengan Kebutuhan Pasar
Properti kos-kosan di dekat kampus sebaiknya dilengkapi Wi-Fi cepat dan ruang belajar, sementara apartemen dekat perkantoran membutuhkan co-working space [10].
Renovasi Berbasis Nilai Tambah
Renovasi kecil seperti pengecatan ulang atau penambahan fasilitas smart home bisa meningkatkan harga sewa hingga 20%.
Kesimpulan: Membangun Portofolio Properti dengan Analisis Matang
Investasi properti berpotensi tinggi memerlukan kombinasi lokasi strategis, perkembangan kawasan, keamanan, fasilitas, dan manajemen yang cermat.
Kawasan seperti Tangerang, Surabaya, dan Yogyakarta telah membuktikan diri sebagai hotspot dengan pertumbuhan stabil.
Namun, investor juga perlu memantau tren pasar dan kebijakan pemerintah, seperti rencana ibu kota baru (IKN) di Kalimantan, yang diprediksi menjadi pusat pertumbuhan berikutnya.
Dengan analisis menyeluruh dan strategi tepat, properti tidak hanya menjadi aset pasif, tetapi mesin penghasil keuntungan jangka panjang.
