proestate.id – Di tengah eskalasi konflik India-Pakistan Mei 2025 yang memicu kepanikan global, pasar properti komersial Islamabad justru mencatat kenaikan harga 3% dalam dua minggu pertama konflik.
Fenomena ini menjadi sorotan unik, mengingat wilayah konflik seperti Jammu (India) dan Lahore (Pakistan) mengalami penurunan harga properti hingga 15%.
Artikel ini mengungkap faktor-faktor yang mendorong ketahanan pasar properti ibu kota Pakistan, serta implikasinya bagi investor lokal dan global.
1. Infrastruktur Strategis: Fondasi Utama Kenaikan Harga
Proyek Transportasi yang Mengubah Peta Investasi
Pembangunan Rawalpindi-Islamabad Ring Road (RIRR) fase pertama yang selesai pada Desember 2024 menjadi katalis utama.
Jalan tol sepanjang 38 km ini menghubungkan kawasan komersial seperti Blue Area dengan zona industri di Kahuta, memangkas waktu tempuh dari 90 menit menjadi 25 menit.
Dampaknya langsung terlihat: harga tanah komersial di sepanjang RIRR naik 4.5% pada Mei 2025.
Contoh konkret terjadi pada lelang 15 toko di Blue Area Parking Plaza oleh Capital Development Authority (CDA) Maret 2025.
Toko seluas 494 kaki persegi terjual seharga PKR 110 juta (Rp7,7 miliar), rekor tertinggi dalam sejarah lelang CDA.
“Investor percaya proyek infrastruktur akan mempertahankan nilai aset jangka panjang, meski situasi politik tidak stabil,” ujar Ali Raza, analis properti di Avenir Developments.
Ekspansi Islamabad Expressway
Perluasan Islamabad Expressway menjadi 8 jalur hingga ke GT Road juga mendongkrak aksesibilitas. Kawasan Gulberg Greens di sepanjang jalur ini mencatat kenaikan harga tanah komersial 2.8% pada Mei 2025, didorong oleh pembangunan pusat logistik NORA Residences.
2. Urbanisasi & Lonjakan Permintaan Ruang Kantor Modern
Ekspansi Perusahaan Teknologi
Islamabad menjadi pusat pertumbuhan perusahaan teknologi Pakistan. Start-up seperti Airlift (e-commerce) dan Bykea (logistik) berekspansi ke gedung-gedung premium seperti Citadel 7 di jantung kota. Gedung ini menawarkan sewa PKR 1.500 per kaki persegi (Rp74.000) dengan okupansi mencapai 92%.
“Permintaan ruang kantor Grade A tumbuh 10% per tahun. Perusahaan membutuhkan lokasi strategis dengan fasilitas keamanan tinggi, terutama di tengah konflik,” jelas Farhan Sheikh, CEO Chakor Ventures.
Migrasi Perusahaan dari Zona Konflik
Serangan India di wilayah perbatasan memicu relokasi perusahaan dari Lahore dan Rawalpindi ke Islamabad. Laporan CBRE Pakistan menunjukkan, 45% penyewa baru di Blue Area pada Q1 2025 adalah perusahaan yang pindah dari zona risiko tinggi.
3. Strategi Investor: Lindung Nilai Inflasi & Depresiasi Mata Uang
Alih Aset dari Properti Residensial
Ketidakpastian konflik membuat investor beralih dari properti residensial ke komersial. Zameen Index mencatat, harga tanah komersial 10 Marla di MPCHS Block E naik 6% pada Juli 2024, mencapai PKR 11,56 crore (Rp812 miliar). Sebaliknya, properti residensial di Jammu (India) turun 8-12%.
“Properti komersial menawarkan imbal hasil sewa 5-12%, jauh di atas deposito bank (7.2%). Ini pilihan aman saat inflasi mencapai 25%,” papar Asadullah Khan, investor properti di Islamabad.
Diaspora Pakistan Manfaatkan Depresiasi Rupee
Depresiasi rupee Pakistan ke PKR 305/USD pada Mei 2025 dimanfaatkan diaspora untuk membeli aset komersial. Menurut Pakistan Property Services, 30% pembeli di DHA Islamabad Phase 2 adalah ekspatriat Pakistan yang membeli via platform digital.
4. Dampak Konflik: Tantangan & Adaptasi
Pembatasan Penerbangan & Kenaikan Biaya Material
Penutupan Bandara Internasional Islamabad selama 48 jam mengganggu pasokan material konstruksi. Namun, developer seperti Bahria Town mempercepat progres pembangunan 15% untuk mengantisipasi kenaikan biaya.
“Kami mengimpor baja dari Vietnam sebagai alternatif India, meski harganya 12% lebih mahal,” ujar Manajer Proyek DHA Islamabad.
Tekanan Geopolitik & Solusi Kreatif
Ancaman serangan mendorong 62% developer mengalihkan portofolio ke proyek mixed-use dengan bunker bawah tanah. Contohnya, Park View City menyediakan fasilitas bunker berkapasitas 500 orang di basement mall.
5. Proyeksi 2025-2026: Optimisme dengan Catatan
Faktor Pendukung Pertumbuhan
- Kebijakan moneter: Pemotongan suku bunga 25 bps oleh Bank Sentral Pakistan pada Mei 2025.
- Insentif pajak: Subsidi 5% untuk pembeli pertama di kawasan industri baru.
- Permintaan gudang: Kenaikan 18% permintaan gudang logistik akibat relokasi rantai pasok.
Risiko yang Perlu Diwaspadai
- Volatilitas rupee: 40% investor menggunakan kontrak berdenominasi USD untuk properti di atas PKR 5 crore.
- Larangan ekspor nikel Filipina: Berpotensi menaikkan biaya konstruksi 15% dan sewa 7-9% pada Q3 2025.
Kesimpulan: Ketahanan yang Berbasis Infrastruktur
Kenaikan 3% harga properti komersial Islamabad di tengah perang membuktikan bahwa pasar yang didukung infrastruktur berkualitas dan permintaan riil bisa bertahan dalam krisis. Proyek seperti Islamabad Expressway dan Rawalpindi-Islamabad Ring Road menjadi tulang punggung resiliensi ini.
Bagi investor, properti komersial Islamabad menawarkan kombinasi unik: imbal hasil tinggi (rental yield 5-12%) dan apresiasi nilai yang didorong urbanisasi. Namun, keberlanjutan pertumbuhan bergantung pada resolusi konflik dan stabilisasi mata uang.
